Hypotéka s poplatkem, nebo bez něj?

Pomineme-li aktuální debatu o oprávněnosti výběru poplatků za vedení úvěrových účtů, mohou být v určitých případech hypotéky s poplatkem výhodnější než úvěry bez poplatku. Vyplývá to z výpočtů analytické společnosti Datank na modelových příkladech.

Hranice 1,8 milionu korun

Z hlediska samotného RPSN je výhodná hypotéka bez poplatků (kdy měsíční poplatky za správu úvěru jsou zahrnuty v úrokové sazbě) do 1,8 milionu korun. Nad hodnotu 1,8 milionu úvěru je pak již výhodnější platit měsíční poplatek.

Lze to vidět i z výpočtu celkového příjmu majitele hypotečního úvěru po zdanění a odečtení splátek úvěru. V případě, že si tento klient může uplatnit odečet úroků (má v nemovitosti, na kterou čerpá hypotéku, trvalé bydliště a skutečně zde žije), se tato hranice mírně zvyšuje. Již při hypotéce ve výši dvou milionů je ale opět výhodnější hypotéka s poplatky.

„Námi vypočítanou hranici 1,8 milionu korun, což je mírně nad průměrnou výší nových hypoték v České republice, je třeba brát orientačně. Záleží nejen na výši poplatků, ale ještě více na navýšení úrokové sazby u hypotéky bez poplatků. Pokud by byla nad úrovní 0,2 procenta, pak se vyplatí hypotéka s poplatky již u úvěrů s jistinou nižší než je současný průměr,“ říká analytička Datanku Radka Krůtová.

Teorie a praxe

Navozená modelová situace je platná pro první rok splácení, přičemž výhodnost hypotéky bez poplatků, u které klient uplatňuje odpočet úroků z daní, je největší právě v tomto roce. Postupně dochází k poklesu úroků, což snižuje výhodnost výběru tohoto typu hypotéky.

Modelové příklady jsou podle Datanku čistě hypotetické a jsou zvoleny pro lepší porovnání (občan s průměrnou výší platu by s velkou pravděpodobností nezískal třímilionovou hypotéku).

Při výpočtu záleží také na výši měsíčního poplatku (zde zvolena úroveň poplatku 150 korun, kterou má pro běžné hypotéky například KB, HB, ČS i ČSOB) a samozřejmě zvýšené úrokové míře hypotéky bez poplatků (banky většinou hovoří o zvýšení o 0,2 procenta). Reálně však záleží na individuálním posouzení daného klienta a každý bankovní ústav i vzhledem k ceně svých zdrojů je schopen nabídnout jinou sazbu.

„V praxi často není možné ze sazebníků bank zjistit rozdíl úrokových sazeb u hypoték s poplatkem a bez poplatků. Osobně bych si proto nechala vypracovat nabídky pro oba typy hypoték a pak si teprve porovnala jejich výhodnost,“ doporučuje Krůtová.

***



Hypotéka na jeden milion korun – úvěr na 25 let, LTV 70, fixace pět let

Daňová povinnost*

Zaokrouhlený základ daně              403 600 Kč
Daň před slevami                           60 540 Kč
Základní sleva na poplatníka           24 840 Kč
Daň po uplatnění slev       35 700 Kč    minus poplatek odečtení příjem splátky po
Roční čistá mzda           232 368 Kč     230 568 Kč      171 198 Kč
Daň po uplatnění úroků      30 900 Kč
Roční čistá mzda s úroky    237 168 Kč    235 368 Kč      175 998 Kč

Daňová povinnost*

Zaokrouhlený základ daně                              403 600 Kč
Daň před slevami                                           60 540 Kč
Základní sleva na poplatníka                           24 840 Kč
Daň po uplatnění slev                35 700 Kč            poplatek minus odečtení příjem splátky po
Roční čistá mzda                       232 368 Kč           232 368 Kč         171 712 Kč
Daň po uplatnění úroků              30 615 Kč
Roční čistá mzda s úroky            237 453 Kč           237 453 Kč         176 797 Kč


Hypotéka na tři miliony korun – úvěr na 25 let, LTV 70, fixace pět let

Daňová povinnost*

Zaokrouhlený základ daně                              403 600 Kč
Daň před slevami                                           60 540 Kč
Základní sleva na poplatníka                           24 840 Kč
Daň po uplatnění slev                35 700 Kč           poplatek minus odečtení příjem splátky po
Roční čistá mzda                       232 368 Kč          230 568 Kč          52 459 Kč
Daň po uplatnění úroků              21 315 Kč
Roční čistá mzda s úroky            246 753 Kč          244 953 Kč          66 844 Kč

Daňová povinnost*

Zaokrouhlený základ daně                              403 600 Kč
Daň před slevami                                           60 540 Kč
Základní sleva na poplatníka                           24 840 Kč
Daň po uplatnění slev                35 700 Kč           poplatek minus odečtení příjem splátky po
Roční čistá mzda                       232 368 Kč          232 368 Kč          50 400 Kč
Daň po uplatnění úroků                 20 460 Kč
Roční čistá mzda s úroky               247 608 Kč          247 608 Kč          65 640 Kč


Rozdíl ročního příjmu zákazníka po zdanění a odečtení Bez odečtu úroků: S odečtem úroků: splátky úvěru u hypotéky s poplatkem a bez poplatků: -514 Kč -799 Kč

Rozdíl ročního příjmu zákazníka po zdanění a odečtení Bez odečtu úroků: S odečtem úroků: splátky úvěru u hypotéky s poplatkem a bez poplatků: 2059 Kč 1204 Kč

* průměrný příjem v ČR v roce 2012 – 25 101 Kč


Pramen Datank